Archive for the ‘相続税・贈与税関係’ Category
遺産の全容が判らないときの申告義務
相続人の間が疎遠になっていて、特に家を出た相続人と家を継いだ相続人がいる場合には、遺産分割についての争い已然の問題が生じることがあります。つまり、家を出た相続人は、遺産の全容すら教えてもらえないという事態です。そのような場合に、それぞれの相続人が別々に相続税の申告するとしても、家を出た方の相続人は何を申告すればいいか判らないので、どうやって申告するのだという疑問が生じます。
確かに相続財産が判明しなければ申告の仕様がないとも思えます。だったら、無申告でもいいのでしょうか？
こういった疑問に対し、大阪高裁平成５年１１月１９日判決では次のようにいっています。
「納税者に相続財産のい一部が判明し、それが基礎控除額を超えて申告すべき場合には、判明した分についてとりあえず申告をしたならば、その者に対し、全相続財産についての無申告加算税を課さないこととする一方、右の判明した分さえ申告しない者に対しては、残余の相続財産についての事情の如何を問わず、全相続財産を基にした「納付すべき税額」に所定の率を乗じた金額の制裁を課すこととしているのであって、これにより、無申告という事態を防止するための実効性をあげ、一部分だけでも期限内に誠実な納税申告書を提出するよう国民に促すとともに、その納税義務の適正かつ円滑な履行を確保し、健全な申告秩序の形成を図ろうとしているものである。」
つまり遺産の全容が判らない場合は、判る部分だけでも申告しなさいということなのです。さらに、仙台地裁昭和６３年６月２９日判決では、次のようにもいっています。
「納税者が相続の事実自体を知る以上、相続財産の内容を自ら調査して申告をし、具体的な租税義務を確定させることが要求され、結果としてこれができなかった場合には、正当な理由があると認められる場合を除き、行政上の制裁である無申告加算税を賦課されることもやむを得ないところである。」
要するに、できる限りの調査、努力をしたうえで、判った部分の申告をしなさいということです。家を継いだ相続人が遺産の全容を教えてくれない場合でも、無申告でいいとはされていない。そういう結論になります。
相続税の申告書に同意しない相続人がいる場合
遺産分割協議が成立しない場合は、相続人のみなさんが合意して未分割で申告書を提出することすらできないこともあります。
しかし、相続税の申告書って、相続人全員が同じ申告書で提出するような様式になっています。となると、配偶者の税額軽減の特例や小規模宅地等の減額特例を受けたいと思っている相続人の方は困ってしまいます。それでなくとも、申告期限までに申告書を提出しなければ、無申告加算税というペナルティが課されてしまいます。
そのような場合はどうすればいいのでしょうか。その場合でもまずは、税理士に申告書の作成をご依頼下さい。そして、できあがった申告書を認めたくない相続人の方の押印欄はそのままにして、その他の相続人の方だけ押印して提出すればいいということになります。
押印のない申告書は無効ではないかと心配になられるかもしれませんが、相続税の申告書は、申告する義務のある人が、それぞれに署名押印できるようになっていますので、押印した者にとっては、要件を満たす申告書として取り扱われますが、押印をしていない者にとっては、申告書ではないということになります。
また、相続人の一部がＡという税理士に依頼して申告書を作成してもらい、他の相続人がＢという税理士に依頼して申告書を作成してもらって、それぞれに提出した場合も、どちらの申告書も署名押印した人にとって有効として取り扱われます。もっとも、そのような事態になった場合は、後始末も大変になりますが。
いずれにしても、分割協議がまとまらなくとも、申告書を提出しない理由とはならないということだけは、ご留意下さい。
今年６月以前に相続人となられた皆様へ
今年も早２か月を残すところとなりました。
相続税の申告書の提出期限は相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人の亡くなられた日）から１０か月以内となります。したがって、今年６月以前に相続が発生した場合、来年４月までには申告書を提出しなければなりません。
これから、３月にかけ、一般的な税理士事務所は繁忙期に入ります。年末調整や個人の方の確定申告業務が入ってくるからです。資産税中心の事務所も、譲渡所得の申告や不動産所得の申告が多くあります。
今年６月以前に相続が発生した場合、申告期限と税理士事務所の繁忙期が重なることになります。
申告相談、申告依頼を急がなければなりません。
現在、遺産分割協議がまだ成立していない場合は、分割の行われていない財産について、小規模宅地等の課税価格の特例や配偶者の税額軽減の特例の適用を受けることはできません。しかし、相続税の申告書に「申告期限後３年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、相続税の申告期限から３年以内に分割された場合には、特例の適用を受けることができます。この場合、分割が行われた日の翌日から４か月以内に「更正の請求」を行うことができます。
そういった意味でも、税理士へなるべく早く相談された方が安心です。
タワーマンション節税
平成29年度税制改正で、政府・与党は20階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き上げるとの報道がありました。
「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ
18年以降の新築で 政府・与党方針
2016/10/25 0:36 日経電子版
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO08745040U6A021C1EE8000/
対象は大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層物件で、20階建て以上を想定しているとのこと。
上記の記事では、資産評価システム研究センターが全国の新築高層マンションの分譲価格を調べたところ、最上階の床面積あたりの単価は最下層階より平均46％高かったとあります。
そもそも、タワーマンション節税法は、マンションの一部屋に対する土地の価格の占める割合が低いことを利用したものなのです。相続税の計算では、相続財産を財産評価基本通達で評価しますが、評価通達では、(1)建物については固定資産税評価額で評価すること、(2)共有物件については、持分割合で単純に按分することという計算方法になります。高層階か低層階で固定資産税評価額に差が設けられていないのです。
したがって、特にタワーマンションの高層階については、取得価額と相続税評価額に大きな差が生じるため、相続税の節税になるとされています。また、賃貸の用に供したら、建物は借家の評価となり、首都圏では30％減額となりますし、敷地は貸家建付地の評価になり、大体20～30％減額るという面もあります。
総務省が検討している新しい評価額の仕組みは、高層マンションの中間の階は現行制度と同じ評価額にする一方、中間階よりも高層の階では段階的に引き上げ、低層の階では段階的に引き下げるというものです。記事では、評価額5000万円の建物にかかる固定資産税は単純計算で年70万円。5500万円になれば固定資産税は年77万円に増えるとの計算例を示しています。
この節税防止策は固定資産税評価額を変えるもので、評価通達の改正はないようです。そもそも家屋の固定資産税評価は、再建築価格を基準とする方法が採用されており、階層による評価調整は評価額算定のどの段階で行うのか興味があります。
新しい税制の対象は18年以降に引き渡す新築物件に限定し、既存の物件は今の税制を適用することになります。では、タワーマンション節税のためには、今年から来年が買い時でしょうか？
確かに毎年課される固定資産税という意味ではそのようにいえるかもしれません。とはいえ、現行税制でも、タワーマンションを購入し、財産評価基本通達で評価した場合に、その評価額が適当でないとして、否認された裁決事例（平成23年７月１日非公開裁決例・東裁（諸）平23-1）や、最高裁の否認判決もあります（平成5年10月28日判決）。
相続開始直前にタワーマンションを購入し、相続開始後に売却するような場合には、課税上の弊害があるとして、現行税制でも否認されるということに留意する必要があります。
セットバックと相続税評価
セットバックの必要な宅地かどうかの調べ方について述べてきましたが、今回は、それと相続税の計算でどのように関係するかというお話しです。
土地の相続税の課税価格の計算のもととなる評価額は、路線価や固定資産税評価額を基に計算することになりますが、そうして計算した評価額に対して、セットバックが必要な宅地は評価減ができるのです。
相続税における財産の計算の基準となる財産評価基本通達では
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２４－６（セットバックを必要とする宅地の評価）
建築基準法第４２条第２項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。
（算式）
将来、建物の建て替え時等に道路として提供しなければならない部分の地積÷宅地の地積×０.７
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としています。つまり、３０％評価でいいということですね。
ここで気をつけて欲しいのは、あくまでもこれは「セットバックを必要とする」宅地ということ。現にセットバックしている土地ではないのです。
今は宅地の一部として使用していますが、将来的に道路として提供しなければならない土地は、３０％で評価しますということです。
では、セットバック済部分の宅地はどうなのかというと、それはもう、道路として使用されているのですから、「不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。」（評価基本通達２４）ということになり、零評価となります。
で、更に現地調査の際の注意点として、セットバック済とされている宅地であっても、プランターを置いたり、自転車置き場にしたり、自販機を設置したりと、自用地と変わらぬ使用をしている土地でしたら、不特定多数の者の通行の用に供されていないことになるということです。
ですので、その場合は零でなく、３０％評価であげないといけないということになります。
２項道路とセットバック
セットバックが必要な宅地かどうかを調べるため、接道する道路の種別が建築基準法４２条２項の道路かどうか調査を行ったという話を書きましたが、建築基準法４２条は道路について定義したものです。
４２条１項の柱書は、次のようになっています。
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（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
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この「次の各号」では、道路法などの法律で定められた道路をあげています。そして問題の第２項、ちょっと長いです。
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２ この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
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これが２項道路といわれているものです。道路法などの法律で定められたものではないけれど、「幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの」も道路とみなすということです。
そして、「その中心線からの水平距離二メートル（略）の線をその道路の境界線とみなす。」とありますので、接道している宅地についてセットバックが必要かどうかは、この中心線がどこにあるかが重要です。それが但し書きです。
「当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合」、これを埋め立てたり切り崩したりすることが困難です。したがって、向かい側における現況の道路境界線から4ｍの線まで、一方的に敷地を後退させなければならないということになります。
実地調査で、近隣の宅地についてセットバックしている形跡があったとしても、２項指定は隣の宅地の前までかもしれません。実際の事例として、評価対象地の接道部分の途中までが２項指定されていたことがありました。また、地図上では、道路との間に水路があったとしても、実地調査すると暗渠となっており道路に取り込まれていたということも。近隣の宅地について、セットバックの実施具合がまちまちで、実地調査だけではどこが中心線だかわからない、これもありがちです。
ということで、セットバックの確認では、実地調査と役所調査の両方とも欠かせません。
セットバックが必要な宅地の調査
セットバックが必要な宅地かどうか、つまり接道する道路の種別が建築基準法４２条２項の道路であるか、これは宅地の減価要因を見つけるための必須調査項目です。
まずは、現地調査。そこで、近隣の土地が既にセットバックしている形跡を見つけました。
次は役所情報の調査。神奈川県の場合は、e-かなマップというサイトで、指定地図マップを公開しています。ここで、接道する道路の種別が判明すればいいのですが、今回は塗りつぶしなし。その場合は、役所に実際に地図を見に行きます。
大和市、海老名市、座間市、綾瀬市の４市については、市役所ではなく、厚木土木事務所東部センターへ行きます。「厚木」となってますが、なぜか綾瀬市にあります。
まずは、別館のまちづくり・建築指導課にて、指定道路図を確認します。今回は２箇所でしたが、１箇所はウェブでは確認できなかった青い線が。間違いなく２項道路です。もう１箇所については、白いままです。その場合でも、勝手に判断せず、係の方に確認します。そうすると、そちらも２項道路で間違いないと分かりました。
証明書を発行していただくため、申請用紙に記入し、本館の管理課にて収入証紙を購入します。４００円×２箇所です。それを持って建築指導課に戻り、証明書を受け取ります。
ところで、今回は白いままの道路がありました。その場合は、メモ書きで係の方の名前と２項道路である旨を記入しました。これでも一応の証拠資料となります。
指定道路図を閲覧する場所は、けっして広くなく、ひっきりなしに建築関係の方達がいらっしゃいます。手間取ると焦ってしまいますので、事前に住宅地図などで対象地を確認し、印を付けた地図を持っていくといいと思います。
預金は分割の対象じゃない？？？
預貯金を遺産分割の対象とできるかどうかが争われた裁判について、最高裁大法廷（裁判長・寺田逸郎長官）が、双方の意見を聞く弁論を開いたというニュース報道がありました。
この一連の報道について、相続手続きをしたことのある一般の方の感覚だと、？？？が浮かぶのではないかと思います。
実際の遺産分割では、Ａ銀行の預金は配偶者、Ｂ銀行の預金は長男、Ｃ銀行の預金は長女などといったように決められるのが一般的であるし、遺産分割協議成立前に、相続人の一人が銀行に対し、自分の法定相続分だけ払戻しを求めるなどの処理は、認められていないからです。
しかし、判例上は預金は民法４２７条の「可分債権」として扱われています。
相続財産中に預金などの可分債権があるときは、法律上当然分割され、各共同相続人がその法定相続分に応じて（遺言による指定がある場合は、当該指定に応じて）権利を承継するので（最判昭２９.４.８ほか）、相続人間で合意なき限り、遺産分割の対象に預金が含まれることはないということです。
この実務と判例の違いはどこからでているのでしょうか？
金融機関については、業務運営態勢の問題として、監督官庁に適切な対応をもとめることができることとなっており、それに従い各金融機関が現状のような手続きを取っているようです（平１９.７.１０付内閣参質１６６第６１号）。
とはいえ、判例では可分債権とされていることから、今回の審判のような争いが生じるわけで、今回の事案は、約４千万円の預金の相続をめぐって遺族２人が争ったものでした。１人は故人から生前に５千万円を超える贈与を受けたため、もう一方の親族の女性が「生前贈与を考慮せず、法定相続分に従って預金を２分の１（２千万円）ずつ分けるのは不公平だ」と主張し、遺産分割の審判を裁判所に申し立てたということです。
双方の意見を聞く弁論を開いたということで、判例を見直す可能性が高いということです。実務では、預金を含めて遺産分割協議を成立させていますし、調停でも同様です。今回の審理を経て、裁判所も実態に合わせ、判例上も預金を分割協議の対象とすることになるとみられています。
庭先だけを相続した場合の小規模宅地等の特例の適用
小規模宅地等の減額特例は、特に地価単価が高く、所有面積がさほど広くない都市部の相続において、相続税の課税価額を押し下げるものとして必須のものです。この特例では、被相続人等の居住の用又は事業の用に供されていた宅地等は、相続人等の生活基盤の維持のために欠くことができないということから、設けられているものです。
居住用宅地等についての特例は、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族が、その被相続人の居住の用に供されていた宅地等を相続により取得し、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その建物に居住している場合には、その相続により取得した被相続人の居住の用に供されていた宅地等については、「特定居住用宅地等」に該当し、本件特例の適用を受けることができるとされています。
簡単に言ってしまうと、相続を機に、相続人が住んでいる土地を手放さざるをえないような事態にならないよう、政策的配慮がされているといったところでしょうか。
ではもし、被相続人と相続人Ａが居住していた家屋の敷地である土地について、その建物がある部分の土地をそこに居住していない相続人Ｂが相続し、庭先部分を相続人Ａが相続した場合、相続人Ａが相続した庭先部分について、小規模宅地等の特例の適用はあるのでしょうか？ 相続人Ａは引き続きその家屋に住み続けるものとします。
これ、ちょっと考えると、住み続けることに関係なさそうな庭先部分について、居住用宅地の特例が適用されるって、ちょっと変な気がします。実はこれ、関東信越国税局に対し、納税者の方が文書照会した事例なのです。
関東信越国税局は、この文書照会に対し、次のように回答しています。
相続人Ａが相続により取得するＸ部分の土地と相続人Ｂが相続により取得するＹ部分の土地は、事実関係に記載のとおり、一体として「相続の開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で被相続人が所有していたものの敷地の用に供されていた宅地」であることからすると、居住の用を廃する必要があるかどうかにかかわらず、Ｘ部分の土地は、「相続の開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で被相続人が所有していたものの敷地の用に供されていた宅地」に該当すると考えます。
また、相続人Ａは、被相続人甲の親族であり、「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた者｣に該当します。
したがって、相続人ＡがＸ部分の土地を相続により取得し、申告期限まで引き続きＸ部分の土地を有し、かつ、家屋に居住している場合には、Ｘ部分の土地は、「特定居住用宅地等」として、本件特例の対象になると考えられます。
つまり庭先部分についても、被相続人の住んでいた家屋の敷地には間違いないので、小規模宅地等の減額特例が適用されると認めたものです。実際に、事例のように分割することはそんなに多くないでしょうが、諸事情により、このような分割となることもないとはいえません。そのときは、この照会事例、及びその考え方をを思い出していただければ幸いです。
基準地価の発表
９月２０日に基準地価が公表されました。
基準地価とは、国土利用計画法の土地取引価格の審査基準価格として設定されたもので、毎年７月１日時点の標準地価として、都道府県により毎年１回公表されているものです。
この基準地価と似たものに、公示地価があります。
公示地価とは、国土交通省が、全国に定めた地点（標準地といいます）を対象に、毎年１月１日時点の価格を公示するものです。公示地価は、土地取引等における客観的な指標となるものです。
公示地価も基準地価も、国土交通省の土地総合情報システムで検索することができます。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
基準地価と公示地価は、その評価時点が異なるため、都道府県が発表する基準地価は、国が発表する公示地価を補完するものとされています。
ところで、今回の発表では、全国の商業地が９年ぶりに上昇に転じたという華々しい見出しの陰で、全用途は0.6％の下落だったことが話題となっています。
基準地価、全用途なぜ下落 公示地価と異なる動き
2016/9/20 18:00 (2016/9/21 1:07更新)
国土交通省が20日発表した2016年７月１日時点の基準地価は、全国の商業地が９年ぶりに上昇に転じたものの、全用途は0.6％の下落だった。今年１月１日時点の公示地価や路線価は８年ぶりの上昇だったが、わずか半年で下落に転じたのだろうか。
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS20H25_Q6A920C1000000/?n_cid=NMAIL001
この記事では、公示地価が上昇、基準地価が下落となったのは調査地点の違いが大きいことをあげています。基準地価は都市計画の区域外の地点が多く含まれることが主原因だと。
土地の評価の現場にいる身としましても、これは実感としてよくわかります。当事務所のあります神奈川県県央地区でも、海老名駅周辺は大規模ショッピングセンターのオープン、ロマンスカーの停車などで、ミニバブルの様相を示していますが、駅からバスに乗っていかなくてはならないような場所では、土地の買い手のいない状況となっているようです。
困るのは、そのような不人気地でも、相続税評価額はそんなに安くない、つまり、時価との逆転現象が生じていることです。
では、実際価額で評価すればということになりますが、鑑定評価額は実際の訴訟となればほとんど認められないという現実があります。
となると、相続税対策だけでなく、実際の資産運用の見地からも、このような不動産の組み替えなども積極的に考える必要があるのかもしれません。
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